Comment calculer la plus-value immobilière ?

Une plus-value immobilière est obtenue lorsque quelqu'un vend un bien immobilier à un prix supérieur à celui auquel il a été acheté. Ce profit est tributaire de l'impôt sur la plus-value des biens immobiliers. Mais comment est-ce qu'on le calcule précisément ?

1- Calcul de la plus-value immobilière

Le principe fondamental est le suivant : Plus-value totale = Prix de vente - Prix d'achat.

Prix de vente

Le prix de vente est le montant de la vente mentionné dans l'acte de vente, après avoir été déduit des frais engagés par le vendeur (frais d'agence, diagnostics, hypothèque, etc.).

Prix d’achat

Le prix d'achat correspond à la somme versée par le vendeur lors de l'acquisition du bien. Ce montant peut être augmenté des frais d'acquisition (notaire, droits d'enregistrement, etc.) et des travaux réalisés par des artisans, avec facture. Après 5 ans de détention, sans justificatif, un forfait de 7,5 % du prix d'achat pour les frais d'acquisition et un autre forfait de 15 % pour les travaux peuvent être utilisés. (bien qu'aucun travail n'ait été effectué).

Ensuite, on obtient le profit net sur lequel l'impôt pourra être déduit.

2- Les réductions liées à la durée de détention

La particularité de la plus-value réside dans le fait que plus le bien est détenu longtemps, plus l'impôt diminue, jusqu'à disparaître si le bien est détenu un  certain temps. Il y a deux taux pour calculer l'impôt sur la plus-value : l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Il existe des réductions sur chaque taux :

Impôt sur le revenu

– Aucun abattement pour les 5 premières années.

– Abattement de 6 % par an de la 6e à la 21e année.

– Abattement de 4 % la 22e année.

– Exonération totale au-delà de 22 ans.

Prélèvements sociaux

– Aucun abattement les 5 premières années.

– Abattement de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année.

– Abattement de 1,6 % la 22e année.

– Exonération totale au-delà de 30 ans.

La durée de détention est calculée de jour à jour depuis l’acte d’acquisition jusqu’à l’acte de cession. Pour être totalement exonéré, il faut donc détenir le bien depuis 30 ans et un jour.

3- Le taux d’imposition

On applique les taux d’imposition suivants :

– Impôt sur le revenu : 19 %.

– Prélèvements sociaux : 17,2 %.

Une surtaxe peut également venir s’appliquer lorsque la plus value nette (donc en retirant l’impôt à payer) est supérieure à 50 000 €. Cette surtaxe peut aller de 2 % à 6 %.

4- Les cas d’exonération de la plus-value

Certains cas permettent d’échapper à l’impôt sur la plus-value, notamment :

– Si la cession porte sur la résidence principale du vendeur

– Si le prix de vente est inférieur à 15 000€

– Si le vendeur est invalide ou à la retraite et qu’il justifie de faibles revenus

– Si la vente finance l’acquisition d’une résidence principale, à condition que le vendeur ne soit pas propriétaire de sa résidence principale durant les 4 dernières années.

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